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자식 걱정은 끝이 없지요?
세법 121조의 원칙 (home owner's exemption)은: 첫째  내집 (main home, 2nd home 이 아님) 을 사서 (소유 조건) ,

둘째 지난 5년 중 누계로 최소 2년을 살면 (거주 조건), 독신 보고자의 경우 25만불, 부부보고자의 경우 50만불까지 cap gain 을 면제 받도록 해주는 것입니다. (엄마가 아들집을 2nd home 으로 사시면 엄마의 main residence 로 되나요? 아니면 입주해서
2년 사실 계획? 세 주다가 입주?)

아직도 모르는 부분이 많아서 조언드리기 어려우나, 다음을 그곳에서 확인하시기 바랍니다. (대개 상담은 돈 안받습니다.)

1) 자격있는 감정사를 최소 2명 불러 집을 감정한다
2) 감정결과를 바탕으로 시장가격 (fair market value, FMV) 을 정한다
3) 아들이 엄마에게 fmv 로 집을 팔고 cap gain 면제를 받는다
아들이 엄마에게 10만불을기증 한다 (1년에 1명에 12000불, 엄마 아빠면 24000불...., 안되면 다음해로 계속...세금보고 필요없음)

가능하면 시간이 조금 걸리더라도 시장가격에 남에게 파시는 것이 신간 편하지 않을가요?

증여세는 보통 사후에 유산세와 상계해서 냅니다. 모두 다르나 최고 49%입니다.
150만불 까지는 걱정 안하셔도 되는데 매년 다르다고 생각하십시오
Buffet, Gates 등의 자선/봉사에 대한 숭고한 뜻은 확실하나, 세금쟁이들은....증여세 상속세가 먼저 떠 오릅니다.  미국에 부자들이 남긴 문화재단들이 많지요

저는 큰 회사의 한 부분으로 있으며, 이메일 등으로는 잘 모르는 상태에서 책임있는 조언을 하는데 어려움이 있습니다. 이런 열린 장에서는 아무나 의견을 낼 수 있어서 잘 모르거나 틀린 점을 보완 할 수 있어 좋다고 봅니다
좋은 엄마 십니다